降強拍門檻 苦了小業主 April 17, 2010

小時看售樓廣告，大字標題寫道：地契有999年租借期，業權子孫永享！這類樓真比一般只有75年或99年期的馨香得多。

80年代樓價起飛，又住又賺，除了快到期 的97新界地之外，再無人提起年期了。後來中英談判， 1997的自動續到2047。港人從此相信或被誤導所有Leasehold到期時，政府只會象徵性的收少許費用就可續期，999 年期的更等同Freehold。現在也真的無多少人記起租借期這概念了。現在降低強拍門檻，99、999也好，隨時也可變成50了。

此話怎說？前文談過業權份數既不反映每個單位的不同價值，發展商在制訂份數時，更無統一公認之標準，是不公之源。復活節長假看本報特刊和林行止先生評論之餘，也特地上網到土地註冊處看看發展商在一些屋苑所持的業權份數，再看強拍。

原來我的三十一年蝸居有999年期，但發展商就憑兩座小型停車場，共百多二百個車位，就控制了整個屋苑超過23%的業權份數（由於找不到其中停車場的登記紀錄，業權實應不只23%）。

我的標準單位份數也是2，是0.023%！發展商的份數是我的一千倍，或等同敝屋苑內10座大廈的份數，跟面積完全不合比例，全屋苑只有19座大廈，我怎計也計不出其所以來。

19年後，原發展商再收57%的業權就可以申請強拍去了。可怕！有些大屋苑更設大商場，發展商留下來作收租的，現有意外收穫了。

修改公契困難重重

前文說過，大業主常可在屋苑日常管理上隻手遮天。看到上面的業權份數分配時，就不難理解。業主法團只要有10%份數持有人就有足夠法定人數召開，要通過對自己有利的議案實易如反掌。我屋苑要辭退發展商旗下那差勁的管理公司，20多年來也不成功。管理公司外判的清潔商或購貨供應商，大部分是集團旗下公司。這非我獨有，不少屋苑也是。

真夠不公平吧？要改那傾斜大業主的公契，按法例更非得全部業主同意不可，即根本是不可能，更難過普選和修改基本法。但這不公平的業權份數現竟可被利用來作投票決定強拍重建，但又不用全體業主同意，才真是輕重不分，天下大冤案。這不是強搶民產是什麽？

歸根到底，以立法手段來代替市場運作，破壞私產制度，就破壞了經濟效益，也是萬惡之源。要體現私產權，有三大基本：1）絕對自由運用之；2）絕對自由取其帶來之收入；3）絕對自由買賣。

利發展商分配資產

政府對上面三點規限愈多，我們的私產被蠶食的程度就愈大。強拍就是以一個一開始就對發展商有利的制度，來解決資產分配，以剝奪市民買賣自己畢生最大的投資自由。

重建為何不讓市場去解決呢？再談置地把大坑道麗星樓重建為為上林豪宅，重建了的單位總數有270個，但176個是交予原業主。即是說，置地只賣了94個單位或總數的34%已賺得合理回報。看似不可能但就是市場之妙！

當年信德重建寶翠園，收樓過程複雜昂貴，工程又龐大，為減風險最後找來新地和廖創興入股合作。找銀行融資時，更由實力較強的新地提供大於其份數的擔保來降低借貸成本。這又是商人靈活而在公平自由市場下的好安排。如有強拍，收樓成本低了，結果會否不同？

有收樓王說他預備好了1億收樓款分給10戶，每戶本可收1000萬，不過地舖業主說不夠，要多點，最終是樓上住宅收少一點補貼給舖主。有強拍就好了，這不就是市場正常運作嗎？商舖價值更高得多，又為什麽不是你收樓王來付多一點？

銅鑼灣中央大樓有小商戶說收樓者開價300萬收他60方呎的舖位，當然不可能！樓上住宅戶主罵他貪心，強拍來真好。

且慢！港元一年期的同業存貸率一厘也沒有，就算讓你把樓款全滙到內地收2.25%利率，一年收6.75萬，一月是5600，一盤在旺區的生意利潤（上市公司莎莎也是如此起家），又豈只此數，300萬怎會是合理價？這是最基本的現金流折算（DCF）和現價值（Present Value）概念了。

小市民變小地產商

林先生說在英國，強行公開拍賣的前提是公開業權真相，這讓筆者想到是否要引入一點上市條例的精神來保障小業主。與人合夥做生意，事前當然要了解清楚人家的底細，否則與老千合夥，後果堪虞。就算雙方是正人君子，利益衝突也要有所避忌，先小人後君子。大股東既有股權又有管理權，有盡資訊優勢和利害衝突，小股東勢孤力弱，上市條例就來規範大股東行為。落於售樓或強拍時，我們應要求公開發展商或大業主在樓宇的業權份數和比例。在有利益衝突時，不論日常管理或強拍，都不可投票等等。

我們買樓原是安居樂業，從頭到尾，也不是想與大業主或鄰居合夥做地產生意，原物業法例也不是這樣撰寫出來。這次降低強拍門檻，就等同把業權變為公司股份，迫大家作小地產商，但業權份數制度既不清又不公，又給盡最大好處予原發展商。另一方面，又沒有如上市條例的法律來保障身處下風的小業主，降低強拍門檻，真是粗疏粗暴非常，各年事已高的屋苑業主更要小心。

另謝信報月刊同文，朱泙漫君提供意見。

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強拍只是資產轉移？ 信報３月26日 （按此信報論壇討論區）

當年上計量經濟課，穿中國長衫、兩鬢長鬚加三條煩惱絲的傳奇老教授問，盜竊搶掠會否禍害社會？仰天長笑後自答道：「當然不會」。何解？這只是資產轉移，一家之失也是一家之得，等值正負相抵，零和遊戲而已！道德？不是我管的，請問法律學院吧！下一步，資產落入有識之士手中，可能被更好運用，此時社會就得益。舊樓強拍，加快重建，也是如此吧！

林鄭和某些測量師代法律界對物業權的新演繹，真叫人大開眼界，如果成立，就沒有什麼強搶的道德問題了。好在一眾律師議員當場指出不可分割地權份數和單位絕對業權的分別。對大眾而言，業權份數只是代表業主在享用大廈公眾設施時同時要承擔的義務比例。私產權是體現在單位不可侵犯的擁有權中。

份數投票機制侵業權

小市民置業，由始至終絕對無人跟他們說過可根據份數投票機制來侵佔他們的絕對業權。港英時門檻是95%，1997年後是90%，都是回應發展的妥協，也非無爭論。現在再放鬆，大家的物業價值要否重新計算？會否貶值？ 因你的絕對私產權只有五十年！

不談法律，談回本行。這個按業權份數的投票機制，以經濟學角度看是不公平的。一件商品為用家帶來多種享受，物業單位除了大小，又有高低樓層、海景山景和無景之別，全反映在樓價中！

業權份數以面積為主要根據，可以作為整體價值的指標嗎？我住高層有海景，貴樓下低層附送對面屋樓景的單位百多萬，但地權份數是一樣！更何況，原發展商對地舖或公共地方的份數劃分，實無絕對準則，這就是不公之源！如我居住的屋苑，發展商擁有長期空置的停車場大樓（因私有車位比例超過一對一）和平台花園，份數是不合理的大，在屋苑公共事務上，真是隻手遮天，維修他不肯「科款」，否則否決。要換掉他那間差勁的附屬管理公司，二十年也不成。

不公平的制度，一個份數在不同市場有不同價值，來個低買高賣就帶來套戥（arbitrage）套利機會。連我這個金融小頭目都熟悉，大老闆們又怎會不嘵？面積一樣而景觀有別，令價錢不同，但業權份數就一樣。再者，業權份數在投票時，不管平貴，權力比例都一樣。

發展商只買入低價單位的業權，就可透過投票機制，強制高價單位的業主出售物業。對商舖業主更不公平了，商舖的平均呎價比住宅單位高得多了，向大街跟向內街的更不一樣！在實體物業市場上買入業權份數，在投票市場上行使權利，得回的價值就相對大過原來價值（影響和侵佔高價單位的擁有權──低成本票打你貴成本票），就是套戥了。

收購者也可盡用槓桿，只落訂給小業主。如湊不夠80%，強拍不成功，不能全棟買下，就不用完成交易，即只是一個 call option 而已。網上有說法，西環舊樓只需5萬大元一個就可以，這又是金融市場上平常不過的手段，也是落釘心法！

擁有低價單位的小業主，只須把業權份數的投票權賣給收購商（即收訂承諾支持強拍──write a put），一樣是套戥，收購商與這些小業主共同分享高價單位的水位就是了，以上全屬合法。是否道德或公平合理？各位自行判斷。

如何分配強拍下所得的樓價？不用太擔心，不是按業權份數比例，是審裁處所接納的估值。但正如前文所談，估值有不同角度，如現用途值及重建值已是差天共地，最公平是買賣雙方自由協商。發展商有財力找來多個估價師，一定佔盡上風。連林鄭也承認，現有機制不完善。

設調解中心即增成本

盜取資產或低價獲取資產，在計量經濟大師（現稱金融火箭專家）口中是無害，但在最基本的價格理論中，不是自由買賣按市價交易，資產不一定落在最能善用之人的手中，是害。被奪資產者也得不到合理補償。在產權經濟學中，保護產權有成本，也是交易成本的一種。物業要有大門防盜賊，而擁用權如轉讓權被侵犯時，業主也一樣會花心思去保護之。正是上有政策，下有對策。花了心思即增加了交易成本，也是害。

小業主有何對策，我還想不到。但林鄭要成立調解中心代替市場議價已是成本。樓宇的絕對擁用權五十年後有變，因而影響價值，也是成本。因這樣貶值的可能不大，畢竟，五十年也不短。但此法例的爭議，傾斜往大發展商的影子，不就是影響社會和諧，削弱了政府的誠信嗎？這正也是強搶資產的交易成本，是無形的，但政府你承受得多少？

近日讀到恒基取消與半山美麗台高價單位業主的買賣合約，再認識到微觀經濟理論的預測威力。但大地產商又真比我們書生勁得多，我想了多天上周末才搞出這理論，但他們早已落場實戰，不只是只買平業權，而是取消買賣合約（call option)，還要連訂金（premium）也取回！這是什麼合約？鎖死小業主業權，卻又可隨時離場原銀取回，這樣的話，訂金還可稱為「訂金」嗎？

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舊樓強拍如賤賣家檔, 信報 37 頁，March 12, 10 （按此到信報論壇討論）

大家有否看過彼思(Pixar)的卡通，沖天救兵(UP)？賣氫汽球的老頭，不堪地産商天天要他賣掉窩居的騷擾，終於一天，用汽球連人帶屋一飛上九霄。土地身外物，無償送給你又如何！我的窩居滿載我和亡妻的美好回憶，這才是我的所有。

現實世界，養妻活兒，小市民會無償送地予地産商去發財，造夢吧！政府現建議將舊樓強制拍賣門檻由九成業權降至八成，市建局張主席又說用同區7年舊摟價收購是非常優厚，樓換樓或鋪換鋪更是不可能。這不單是毀人回憶，更是要人賤賣家檔。

樓換樓例子真是俯拾即是。90年代初前公務員宿舍寶翠園就是。除收購價，搬遷津貼，更有新單位。賭王當年對他們禮待有嘉，我還記得當年高調的簽約議式和記者招待會。信壇有壇友更提供是按新增了的地積比率來算，有舊業主就收了兩個千尺單位。近有新地在收馬灣原居民地建柏麗灣，也在屋苑旁建村屋予村民。也再有壇友道出，置地收購大坑道麗星樓，原業主也有新樓‘上林’豪宅單位一個。

多少社團用地，地産商收購補地價重建商廈或住宅，也有樓換樓或鋪換鋪安排。中環名廈，香港會，港人記憶，灣仔循道衞理會紅磚教堂，重建後，都是地鋪低層作會所，上層作商廈。何文田舊浸信會神學院更是一地換一地，遷校西貢白石，玉成豪宅山道一號。爲何私人可以，反而政府和市建局說不成不能?

重建帶來更大社會效益，創做財富，無人異議。但原業主的私有産權怎能不尊重，此爲公平自由資本主義社會的基石。說穿了，單一大業主有能力與發展商議價，可爭取最大利益。如原寶翠園是以合作社形式發展。是上世記港英在50，60年代的德政。地，都是在當時偏遠的山頭，政府低價批予合作社，非個人來建宿舍。小業主實只是會員身份，轉讓會籍，即單位，只限公務員。要解散賣地，除補地價外，更要會員按會章通過，不可能有什麽80%門檻或強拍。香港會，教會等更不會輕易接受7年樓價，否則，怎去重致會址？一切交由市場定斷，也看各方在談判桌上的籌碼和表現。

一個原業主跟大發展商角力，還可以，也有上面成功例子作證。業權分散就差得遠了。來個逐個擊破，已可把收購成本降至最低。小業主跟發展商的實力已是大大不對等，政府不但不幫忙如規範不公平交易，不合理條約，茲擾什或非法手段來收樓等，反去降抵強拍門檻就真是站在發展商一邊。

強拍原是降低自由市場的交易成本，讓雙方不要把資源精力耗在談判桌上，儘快改善社區。這放棄了自由市場和保障私有産權的大原則。但要防止專業落釘戶獅子大開口，這是代價。當年老師張教授就在堂上力陳他爲何會放下一路堅守自由市場的概念而支持土發局（市建局前身）的成立。但觀上面例子，恕我不能苟同。現行90%的門欖，我就更覺是偏低，還要再調至80%？

另一個大議題是以7年樓的市價作收購價。張主席憑什麽說是公平和優厚呢？市場是從不會這樣說的。作價，是看實力，看怎來分配成果。買的當然是越低越好，他日出售時就可賺盡兼有水位來承受他日市場下跌的風險。但賣家爲自己的財産謀最大利益也一樣，何罪之有。

樓房地産買賣，作價估值方法千奇百怪，真目不暇及。不知多小年前，銀行形勢比人強，估價是自己話事。要業主買保險更是買足摟價。但大家也知，樓房有什麽意外，真的塌了重建，重置費 (reinstatement cost) 一定不會等同樓價那麽高。這又何用買那麽貴又不會賠足的保險呢？先是地産商，公司客戶發難，按重置估值投保。現在小業主也應知到這是自己的權益了。大孖沙買賣土地房産，又怎會用重置價或其他相應市場價。當然是重建後的估值。我有一幅生地或舊住宅大廈，按原用途。只值三億大洋。重建商廈，增值十倍。減去建築費和補地價，計劃成功，盈利20億。此所謂‘completion value’。你要跟我買，就以此20億作討價還價的起步點，怎去平衡利益，計算分擔風險，是市場和談判的結果。金管算我在開發貸款有無超越按揭指引，也是用這個。此地和那地的‘completion value’怎會盡相同？

爲何市建局跟小業主議價，竟會放棄上面原則，用上7年樓價。7年怎會是天下皆可行的凖則或魔術數字？不是把事情簡單化而是利用法例來奪人利益。不能樓換樓或鋪換鋪，爲何那樣一成不變？張主席出身商界，更爲泰山石化開基立業，靈活遊走一衆投行大孖沙之間，怎會不能爲之？容我進一言，市建局是來補市場在重建一事上不足之處，決非如商人般，用盡手段來賺盡對方利益。

其實小業主門自知自己財力有限，鬥不過官府大商家，也不能承擔發展風險，不會有多少人奢望分享重建利潤。但按重建後相應增加了的樓宇份額拿回應得的，如新單位，是天經地義，尊重産權之事，也占不了你多小利益。不要再以7年樓價作況子了。UP，沖天救兵，老外電影，不是人人看過，但迫上梁山，也是‘UP’，人人都耳熟能詳。

http://www.hkej.com/template/forum/php/forum_details.php?blog_posts_id=45831#msg_496124

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人民幣結算 港落後形勢 - 信報 2010年2月11日

香港行《普通法》，重要精神就是法律沒有禁止的，我們都可以做。在商業行為上，我們就是靈活多變，在金融領域上就是勇於創新，沒有違反法律的，就可推出市場，讓香港跟國際接軌。

內地不同，法律體制源自歐洲《大陸法》，加上幾十年的計劃經濟，做起事來要層層審批，效率就是跟不上我們了。要推出新產品更是難於登天，監管法規沒有寫的，是沒有違規，是沒有「違」現在的「規」也，也就是沒人敢做了。要做，就要等相關機關立案出行政指引甚或立法，這樣的從上而下，效率如何，可想而知。

香港加強監管矯枉過正

這項港人引以為傲的優勢，卻正在此消彼長。金融海嘯暴露了人性貪婪的陰暗面，但隨之而來是矯枉過正的加強監管，既沒對症下藥，也阻礙正常運作。反之內地為排出外滙洪峰，為「走出去」，為爭市場，人行和各間商業銀行都挖盡心思創新金融產品和業務，再非以前的吳下阿蒙了。

再談人民幣跨境貿易結算。年初廣州有報道說，中港兩地做成了第一宗的跨境服務性貿易（工程則師樓設計費）人民幣結算。按內地慣例和規定，貿易是指有形貿易。服務行業或其他專業服務收費，皆被界定為非貿易項下的經常賬項目，跟前者在外管制度下是有區別的，有更嚴格的規管，否則有心人大可利用巧立名目的顧問費或其服務費，利用經常賬來走資可也。故服務性貿易原不在目前的先導人民幣「貿易」結算計劃中。

香港是自由經濟體系，政府統計數字上是有有形貿易和無形貿易之分，但在真商業戰場上，就只有「有錢收、無錢收」之分。對吾等錢莊掌櫃而言，就多了一重關卡，黑錢還是白錢也。

人民幣貿易結算自去年7月開始還在起步先導階段，效果卻強差人意。箇中原因以前也寫過了。但原來不少香港專業行業與內地客戶真有這方面的需求，為何不能參與？

但這是真貿易，有圖有則更有大本計劃書，又不是資本賬，更非走資黑金，為何不可用人民幣交收？當我賣書不可嗎？內地銀行就向人行據理力爭，人行也深明大義，既合是真貿易，也不違資本賬管制，放行去馬可也。

但錢來到香港，掌櫃一看，銀票非來自內地試點企業，更無實物交收，不符我們陳掌門的指引。要金管改之，重重關卡，費心費時，多一事不如小一事，給我「人仔銀票」又如何，原路退回可也。

此舉得失客戶之餘，更被內地同行引為話柄，轉回頭說我們行事不得靈活，沒有衝勁以客為先。最後是高人出手，金管不用改指引，由內地錢莊一力承擔核實內地付款人是否為試點企業，也轉用另一港銀來完成交收。這才真合符邏輯。外管是內地法例，應由我們香港的官或民來解釋演繹？

優勢消失於無形

前些時，也談過了人行已批准非境內機構跟內銀開立人民幣賬戶 （Non-resident Account，NRA），把收到的貿易款存進去（其他如利息收入的資本賬當然不行），這給香港公司多一個選擇，高點利息來搞活人民幣貿易結算。但真是人算不如天算，差不多三個月了，香港金管當局還對此大有保留。

此話何說？貿易一定有買賣雙方，跨境結算就一定會有兩家不同的公司在一付一收吧。是故，在金管發給本港銀行的指引上，這是清楚不過的先決條件。香港公司要收內地滙出的人民幣，先不用說其他，第一就是一定要來自第三者戶口。

如今香港公司收了人民幣貿易款，放在自己在內銀開的NRA 戶口上，日後打回來港使用，是正常不過吧﹗也是人行的原意和已經批准的。但金管有意見，打回來的錢不是來自第二家公司，是你自己從內地轉撥過來，怎會是貿易款？這種結算不行，要做，就要我個別審批！

邏輯好像說得過去，也符合規定。但就沒有想多一步，盲目依從一條自己定下來的指引，阻撓了正常商業運作，甚至國家政策發展。官僚至此，比內地更甚，真令人無言。故事還在發展中，又要人行跨境出手遊說了。

中港兩地，我們靈活之優勢，莫非真是消失於無形中？

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高鐵效益再評算 ﹣信報 1 月 29 日, 28 頁

周一雷鼎鳴教授為文，力證高鐵帶來五年870億元的經濟效益。先謝教授提點。按政府報告的經濟效益大部分都是乘客省下來的時間值，他的界外效益，經濟活動的乘數效應沒有計進去，這還算中肯。如教授所言，後兩者是不易量化，即可被人隨意誇大。但我仍不改先前的看法。就是一，870億元怎計出來，沒法求證；二是按現在資料，實沒有足够論據來讓人支持一個五十年的大項目。

我也按教授的56元時薪，用上政府的4%社會貼現率， 每年2%的GDP增長率和其他假設來推算。時間省下來，量化了的經濟效益現值是720億元左右。結果不同也能理解。只有上面兩個參數，但其他的如每年乘客流量增長，政府沒有提供，只有2016、2021和2031年三個年份的資料。中間年份的資料，我只能按年按複息調整平均算出。2031到2066年的更隻字不提，只能用回2031年的增長率。我用的假設應跟教授不同，故就出現150億元差距。這正好引證政府報告資料不足的壞處。

經濟效益計不出

這也不是重點。以牌面論，教授掌握的宏觀經濟資料應較我這財經生意人更多和更新，我接受他計算出來的870億元。但教授在作成本效益比較時，只計入669億元的建築成本（如加上六年建築期的社會貼現率，實應大概是699億元），却看漏了除每年高鐵的營運成本。五十年用4%折算，現值大約是349億元。真如此，高鐵就沒有任何經濟效益了。當然我那349億元也可能有偏差，就是也只能用2016、2021和2031年三個年份的資料，再調整平均之和推算出2031到2066年年底的參數。

按我上面的推算，是否就可推翻高鐵？這又未必。正是資料不足，除了我和教授都可能出錯外，高鐵真正的經濟效益有多少，按現有材料，根本計不出來。上面說過，經濟效益除了省下了的時間量化值，更有界外效益和乘數效應。但兩者也不容易量化之。政府的報告才所以集中討論第一點，即時間效益。惟第一點價值不夠，後兩點又不明，就憑這樣的報告，我們怎能這樣馬馬虎虎的讓高鐵上馬。繼迪士尼及西鐵後，香港隨時又多一隻大白象了。

公共開支和基建項目是大課題，實不能草率。學術界在此爭議更大。就如省下時間的成本，是每個乘客自己受惠，並無任何界外效應。理應可全面反映在票價上，因為乘客們既能得益，一定願意付出較高的票價，市場自會決定那個項目值得上馬。既然如此，為何大項目常要政府津貼？如今次政府全數獨資而不舉債，是變相津貼了高鐵的利息成本來彌補票價的不足。可能的答案是所謂經濟效益只是紙上談兵，是算錯，也可能是誇大了。有其他交通工具在競爭，高鐵只可收取跟直通車差不多的車費，不就是反證了高鐵替人省下的時間沒有那麽多，也沒有那樣值錢。

時間方程式失準

時間方程式也不是放諸四海皆行。有網友提供港府資料，中港經陸路到內地的港客，大部分是消閒為主，公幹和上班的只有28%。居於內地的港人，49%來港是上班或公幹，但數目比前者小。以此推論，用56元時薪中位數是否高估時間成本？道理很簡單。公幹的，時間真是一刻值千金，常要做完案頭工作，不到最後一刻不出發；要買隨時可改行程甚或目的地的機票，是比普通票貴，但這又何干？因為商業世界分秒在變，行程隨時要更改，不改損失嚴重。但當自掏腰包去旅遊消閒，隨非是腰纏萬貫，哪個不是選最便宜的交通工具，不能更改的機票甚或跟旅行團？消閒時的時間沒有公幹時的那麽昂貴啊！

政府在其他情況也有須要介入的時候。如收費困難，引至使用者不付而搭順風車。但高鐵不是。又或回報期太長，風險對私人發展商來說完全計算不了，沒有人願意承擔。這個就對應了我們的高鐵。但也不全對。誰人敢說政府的風險預測和控制能力一定比私人好。看看迪士尼就知道。基建愈來愈多與私人合作，就是要借助商人的頭腦。政府的優勢是有龐大的稅收和整個經濟體系作後盾，真有差遲也可從其他地方來補貼。

但官員用的只是民間財，即他人之錢，再來又不怕虧本結業，用得不當的誘因和機會更大。是故每個大型政府專案都要讓人細看監察。現在的高鐵報告，對不起，達不了審批和監察的要求，我還是評它不合格。

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