降強拍門檻 苦了小業主 April 17, 2010

小時看售樓廣告，大字標題寫道：地契有999年租借期，業權子孫永享！這類樓真比一般只有75年或99年期的馨香得多。

80年代樓價起飛，又住又賺，除了快到期 的97新界地之外，再無人提起年期了。後來中英談判， 1997的自動續到2047。港人從此相信或被誤導所有Leasehold到期時，政府只會象徵性的收少許費用就可續期，999 年期的更等同Freehold。現在也真的無多少人記起租借期這概念了。現在降低強拍門檻，99、999也好，隨時也可變成50了。

此話怎說？前文談過業權份數既不反映每個單位的不同價值，發展商在制訂份數時，更無統一公認之標準，是不公之源。復活節長假看本報特刊和林行止先生評論之餘，也特地上網到土地註冊處看看發展商在一些屋苑所持的業權份數，再看強拍。

原來我的三十一年蝸居有999年期，但發展商就憑兩座小型停車場，共百多二百個車位，就控制了整個屋苑超過23%的業權份數（由於找不到其中停車場的登記紀錄，業權實應不只23%）。

我的標準單位份數也是2，是0.023%！發展商的份數是我的一千倍，或等同敝屋苑內10座大廈的份數，跟面積完全不合比例，全屋苑只有19座大廈，我怎計也計不出其所以來。

19年後，原發展商再收57%的業權就可以申請強拍去了。可怕！有些大屋苑更設大商場，發展商留下來作收租的，現有意外收穫了。

修改公契困難重重

前文說過，大業主常可在屋苑日常管理上隻手遮天。看到上面的業權份數分配時，就不難理解。業主法團只要有10%份數持有人就有足夠法定人數召開，要通過對自己有利的議案實易如反掌。我屋苑要辭退發展商旗下那差勁的管理公司，20多年來也不成功。管理公司外判的清潔商或購貨供應商，大部分是集團旗下公司。這非我獨有，不少屋苑也是。

真夠不公平吧？要改那傾斜大業主的公契，按法例更非得全部業主同意不可，即根本是不可能，更難過普選和修改基本法。但這不公平的業權份數現竟可被利用來作投票決定強拍重建，但又不用全體業主同意，才真是輕重不分，天下大冤案。這不是強搶民產是什麽？

歸根到底，以立法手段來代替市場運作，破壞私產制度，就破壞了經濟效益，也是萬惡之源。要體現私產權，有三大基本：1）絕對自由運用之；2）絕對自由取其帶來之收入；3）絕對自由買賣。

利發展商分配資產

政府對上面三點規限愈多，我們的私產被蠶食的程度就愈大。強拍就是以一個一開始就對發展商有利的制度，來解決資產分配，以剝奪市民買賣自己畢生最大的投資自由。

重建為何不讓市場去解決呢？再談置地把大坑道麗星樓重建為為上林豪宅，重建了的單位總數有270個，但176個是交予原業主。即是說，置地只賣了94個單位或總數的34%已賺得合理回報。看似不可能但就是市場之妙！

當年信德重建寶翠園，收樓過程複雜昂貴，工程又龐大，為減風險最後找來新地和廖創興入股合作。找銀行融資時，更由實力較強的新地提供大於其份數的擔保來降低借貸成本。這又是商人靈活而在公平自由市場下的好安排。如有強拍，收樓成本低了，結果會否不同？

有收樓王說他預備好了1億收樓款分給10戶，每戶本可收1000萬，不過地舖業主說不夠，要多點，最終是樓上住宅收少一點補貼給舖主。有強拍就好了，這不就是市場正常運作嗎？商舖價值更高得多，又為什麽不是你收樓王來付多一點？

銅鑼灣中央大樓有小商戶說收樓者開價300萬收他60方呎的舖位，當然不可能！樓上住宅戶主罵他貪心，強拍來真好。

且慢！港元一年期的同業存貸率一厘也沒有，就算讓你把樓款全滙到內地收2.25%利率，一年收6.75萬，一月是5600，一盤在旺區的生意利潤（上市公司莎莎也是如此起家），又豈只此數，300萬怎會是合理價？這是最基本的現金流折算（DCF）和現價值（Present Value）概念了。

小市民變小地產商

林先生說在英國，強行公開拍賣的前提是公開業權真相，這讓筆者想到是否要引入一點上市條例的精神來保障小業主。與人合夥做生意，事前當然要了解清楚人家的底細，否則與老千合夥，後果堪虞。就算雙方是正人君子，利益衝突也要有所避忌，先小人後君子。大股東既有股權又有管理權，有盡資訊優勢和利害衝突，小股東勢孤力弱，上市條例就來規範大股東行為。落於售樓或強拍時，我們應要求公開發展商或大業主在樓宇的業權份數和比例。在有利益衝突時，不論日常管理或強拍，都不可投票等等。

我們買樓原是安居樂業，從頭到尾，也不是想與大業主或鄰居合夥做地產生意，原物業法例也不是這樣撰寫出來。這次降低強拍門檻，就等同把業權變為公司股份，迫大家作小地產商，但業權份數制度既不清又不公，又給盡最大好處予原發展商。另一方面，又沒有如上市條例的法律來保障身處下風的小業主，降低強拍門檻，真是粗疏粗暴非常，各年事已高的屋苑業主更要小心。

另謝信報月刊同文，朱泙漫君提供意見。

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