當年上計量經濟課，穿中國長衫、兩鬢長鬚加三條煩惱絲的傳奇老教授問，盜竊搶掠會否禍害社會？仰天長笑後自答道：「當然不會」。何解？這只是資產轉移，一家之失也是一家之得，等值正負相抵，零和遊戲而已！道德？不是我管的，請問法律學院吧！下一步，資產落入有識之士手中，可能被更好運用，此時社會就得益。舊樓強拍，加快重建，也是如此吧！
林鄭和某些測量師代法律界對物業權的新演繹，真叫人大開眼界，如果成立，就沒有什麼強搶的道德問題了。好在一眾律師議員當場指出不可分割地權份數和單位絕對業權的分別。對大眾而言，業權份數只是代表業主在享用大廈公眾設施時同時要承擔的義務比例。私產權是體現在單位不可侵犯的擁有權中。
份數投票機制侵業權
小市民置業，由始至終絕對無人跟他們說過可根據份數投票機制來侵佔他們的絕對業權。港英時門檻是95%，1997年後是90%，都是回應發展的妥協，也非無爭論。現在再放鬆，大家的物業價值要否重新計算？會否貶值？ 因你的絕對私產權只有五十年！
不談法律，談回本行。這個按業權份數的投票機制，以經濟學角度看是不公平的。一件商品為用家帶來多種享受，物業單位除了大小，又有高低樓層、海景山景和無景之別，全反映在樓價中！
業權份數以面積為主要根據，可以作為整體價值的指標嗎？我住高層有海景，貴樓下低層附送對面屋樓景的單位百多萬，但地權份數是一樣！更何況，原發展商對地舖或公共地方的份數劃分，實無絕對準則，這就是不公之源！如我居住的屋苑，發展商擁有長期空置的停車場大樓（因私有車位比例超過一對一）和平台花園，份數是不合理的大，在屋苑公共事務上，真是隻手遮天，維修他不肯「科款」，否則否決。要換掉他那間差勁的附屬管理公司，二十年也不成。
不公平的制度，一個份數在不同市場有不同價值，來個低買高賣就帶來套戥（arbitrage）套利機會。連我這個金融小頭目都熟悉，大老闆們又怎會不嘵？面積一樣而景觀有別，令價錢不同，但業權份數就一樣。再者，業權份數在投票時，不管平貴，權力比例都一樣。
發展商只買入低價單位的業權，就可透過投票機制，強制高價單位的業主出售物業。對商舖業主更不公平了，商舖的平均呎價比住宅單位高得多了，向大街跟向內街的更不一樣！在實體物業市場上買入業權份數，在投票市場上行使權利，得回的價值就相對大過原來價值（影響和侵佔高價單位的擁有權──低成本票打你貴成本票），就是套戥了。
收購者也可盡用槓桿，只落訂給小業主。如湊不夠80%，強拍不成功，不能全棟買下，就不用完成交易，即只是一個 call option 而已。網上有說法，西環舊樓只需5萬大元一個就可以，這又是金融市場上平常不過的手段，也是落釘心法！
擁有低價單位的小業主，只須把業權份數的投票權賣給收購商（即收訂承諾支持強拍──write a put），一樣是套戥，收購商與這些小業主共同分享高價單位的水位就是了，以上全屬合法。是否道德或公平合理？各位自行判斷。
如何分配強拍下所得的樓價？不用太擔心，不是按業權份數比例，是審裁處所接納的估值。但正如前文所談，估值有不同角度，如現用途值及重建值已是差天共地，最公平是買賣雙方自由協商。發展商有財力找來多個估價師，一定佔盡上風。連林鄭也承認，現有機制不完善。
設調解中心即增成本
盜取資產或低價獲取資產，在計量經濟大師（現稱金融火箭專家）口中是無害，但在最基本的價格理論中，不是自由買賣按市價交易，資產不一定落在最能善用之人的手中，是害。被奪資產者也得不到合理補償。在產權經濟學中，保護產權有成本，也是交易成本的一種。物業要有大門防盜賊，而擁用權如轉讓權被侵犯時，業主也一樣會花心思去保護之。正是上有政策，下有對策。花了心思即增加了交易成本，也是害。
小業主有何對策，我還想不到。但林鄭要成立調解中心代替市場議價已是成本。樓宇的絕對擁用權五十年後有變，因而影響價值，也是成本。因這樣貶值的可能不大，畢竟，五十年也不短。但此法例的爭議，傾斜往大發展商的影子，不就是影響社會和諧，削弱了政府的誠信嗎？這正也是強搶資產的交易成本，是無形的，但政府你承受得多少？
近日讀到恒基取消與半山美麗台高價單位業主的買賣合約，再認識到微觀經濟理論的預測威力。但大地產商又真比我們書生勁得多，我想了多天上周末才搞出這理論，但他們早已落場實戰，不只是只買平業權，而是取消買賣合約（call option)，還要連訂金（premium）也取回！這是什麼合約？鎖死小業主業權，卻又可隨時離場原銀取回，這樣的話，訂金還可稱為「訂金」嗎？
Share
