Sunday, October 2, 2016

帶住紅油去旅行,大戰以樓代債洗頭官

小弟現有三份一時間在國內,久沒開筆。事務忙時間不夠是一,國內火牆處處,拿資訊難,論錯大忌也。但回港,一時見索羅斯唱衰中國債務,又見華爾街又來說香港風光不再。國人和一眾手揸重貨的港人當然又義和團上身。但以事論事,大鱷唱淡不無道理,不要只曉「西方亡我之心不死」一套黨八股吧。 


兩年多前習總上台馬上就來打貪行節約,是好事。但內裡夾著各派系鬥爭,就是怕殺錯良民,矯枉過正。不少國內金融中人早已私下大談四萬億泡沫爆破,甚至經濟崩潰。我來自深圳河以南,只懂道是調整,不是那麼恐怖吧。不久A股就先飆升而後爆破,鬼城空房萬千畝,真有八十年代末日本和零八年美帝國的影子!現在見面,談的就是如何去催收壞帳,哪行業哪省哪市哪派哪領導是高危,如何避開免踏地雷了。苦中作樂,就跟朋友說,看我出差的收數指數,就知何時A股可走出熊市,何日可剝掉索羅斯大牙了。 


說開收數收爛帳,也談談幾個個案,體驗一下國情,看看國內的法規跟我們的如何不同吧。不少人說銀行家既保守又守舊,見磚頭樓房抵押就放錢,只是穿西裝的擋舖朝奉二叔公而已。但在國內要把扺押了的樓房土地收回來,也絕不容易!先看國內的合約精神。有客戶過期還不了款,違約後,竟把抵押了的樓房以低得不可相信的租金,跟關連人士簽下十年的租約。租金更是一次過收下。債權人能收得該樓房嗎?收了有何用?是否又要等十年才能處置呢?這真等同西方公司收購戰中,原股東或管理層搞亂公司亂簽合同,破壞或掉走資產一樣,所謂吞下糖衣毒藥poison pill 也!怎料突然又殺出多個民間借貸,P2P,原來國內不是扺押權人也可來钉契爭產,對我等沒有傳統地方勢力者,真是好事多磨了! 


也不要相信司法系統是萬能。收樓前一定要走恿長的審判程式。我們甚麼文件也準備好,正是萬事俱備,只欠東風,排期開庭了,怎料大老爺突然要到鄰村考察,這就延了一個月。司法人員也要下海幹業務乎?小等一會又一
月,上級最高大法官竟突被坐洗頭艇受查,全市法庭休業又兩個月。時為銅鑼灣書局快艇之前!新大法官終到任,開庭日子快到了。怎料我們的主審大老爺身體違和,入院調理,這樣又再等三個月,真是望穿秋水也不見伊人!


 好了,批准收樓成了銀主盤就走拍賣程序,按市價交易,對大家都公平,但又是漫漫長路。拍賣前要找估價測量行定出底價,報告格式內容要大老爺過目。最厲害是每個地方的法庭都有自己的指定測量行名單,任君選擇,說是替大家省下工夫和交易費用。但跟港銀一路合作的國際大行,卻很多都不在認可名單中,我們慣用的是DTZ,雖曾為咱們梁特首麾下,也不能特事特辦,誓要聘之就得向法庭申請。且慢,先前說過大大老爺被人身控制和黨內查辦,下級官員為免再節外生枝,多做多錯,我們就被勸不要提交申請。這跟壟斷差不多吧,會否成為官商勾結的溫床呢?


還有一點令人懷疑的,就是我們的債仔竟要選一家收費貴一倍,但估價能高多一點的估價師。羊毛出在羊身上,作為債權人及債仔,不是都希望把各項法律專業費用盡量降低嗎?公開拍賣,成交價定當貼近市場,估價低一點也不打緊吧。這事怎説?翹妙之處就要看國內拍賣銀主盤的程序和法規了,到底怎樣呢?樓主盤先以上面談過的估值底價開盤,沒有人到來兢投,就收回再敲定新的拍賣日子,大概是一兩個月後左右吧。再拍的底價要下調,調幅在20%以內,由銀主,債務人和法庭協商定出。如第二次也流拍,還有一次調整底價再拍的機會,但這第三拍就是最後一次拍賣的機會了,


機關就在此! 國內除了一線城市,新落成的樓房空置率奇高,年初,國家統計局就說在建和待售樓房要用上六年多時間才可消化。不少城市也停止批出新土地,而更多的就是銀主盤,拍賣沒人問津的,多如繁星!如第三次拍賣也沒人承接怎辦?銀行有兩個月時間以最後的底價再去找買家。但拍了三次也沒有人來,除非樓市被索老炒起,否則怎可能脫手呢? 還有一個選擇,就是以樓抵債。但如樓房在最後的的底價是8000萬,而債務只有5000萬,銀行就要退還3000萬給借款人!你沒有看錯,是銀行再付錢給違約的債仔。銀行如覺這樓根本不值8000萬,或這樣抵債不划算,就請放棄此抵押權利,退回樓房給客戶,再跟人家談債務重整吧。


看到這裡,大家現在應明白,為何債務人只要有人評出高㡳價,再高的費用也願意付了。法律就是法律,小民商家就是要依法辦事。但合理乎?一個三次也不能成交的價錢怎會是市價呢?這又令我想起最近又再出台的的以股底債。銀行家,投資者真要小心了。 我們最後還是能收回該筆貸款。是第二次拍賣失敗後才從律師口中得知上面的規定,當機立斷,馬上變陣暫停三拍好了,否則我們隨時還要付款給欠我錢的人,太豈有此理吧!能成功,我們真是採取自己的方式用自己的辦法,獨門秘笈,大家不用再費心,不是官商鄕黑,只是商業機密而矣,哈哈。

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